Skal du lage en reguleringsplan? - Arendal kommune

Skal du lage en reguleringsplan?

Plan- og bygningsloven lovfester at reguleringsplaner skal utarbeides av fagkyndige og gis en entydig og forståelig form (§ 12-3). Engasjer fagkyndig konsulent hvis du ikke er kvalifisert til å gjøre jobben selv. 

Du må dokumentere fagkyndighet når du sender inn et planinitiativ. Vurderingen av fagkyndighet er basert på innlevert dokumentasjon av kompetanse, og vurderes etter byggesaksforskriften (SAK10) § 10-1. 

Steg i planprosessen

Her er en oversikt over de viktigste stegene i en planprosess, og hvilket materiale som skal leveres.

Første kontakt
  • Uformell kontakt mellom forslagsstiller og planavdelingen
  • Ingen formelle krav til levering av materiale
Oppstartsmøte
  • Konsulent leverer planinitiativ senest samtidig med forespørsel om oppstartsmøte.
  •  Arendal kommune har følgende forventninger til planinitiativet, se veileder for utarbeidelse av planinitiativ (pdf, 77 kb)
  • Arendal kommune skriver møtereferat fra oppstartsmøtet
  • Arendal kommune gir beskjed i etterkant av oppstartsmøtet der det går fram om det tillates oppstart av planarbeidet
Oppstartsmelding

Forslagsstiller:

  • Varsler  planarbeidet med brev til grunneiere, naboer, offentlige etater og andre berørte. Bruk vår sjekkliste over høringsinstanser (pdf, 510 kb. Referat fra oppstartsmøtet vedlegges. Frist for innspill settes til minst 3 uker. Innspill til oppstartsmeldingen sendes til forslagsstiller. 
  • Planavgrensning med gnr./bnr. (pdf. og sosi-format) og annonsetekst (word-format) sendes til postmottak@arendal.kommune.no og til lisbeth.gulbrandsen@arendal.kommune.no for kunngjøring på Arendal kommunes hjemmeside og kartløsning.
  • Kunngjør oppstart i aktuelle aviser. 
Innsending av planforslag/1. gangs behandling
  • plankart (pdf. og sosi-format) i egnet målestokk
  • bestemmelser (pdf. og Word-format)
  • planbeskrivelse med illustrasjoner, ROS-analyse og nødvendige utredninger (pdf.)
  • alle innspill til oppstartsmeldingen
  • konsulent skal levere skriftlige kommentarer på innspillene til oppstartsmeldingen
Offentlig ettersyn/høring
  • Justerte dokumenter som følge av kommuneplanutvalgets vedtak ved 1. gangsbehandling
2. gangs behandling

Før 2. gangs behandling må det etter avtale med planavdelingen leveres følgende:

  • eventuelle endringer av planmaterialet etter høringsperioden
  • skriftlige kommentarer til innkomne merknader
Før annonsering av vedtatt plan

Før kommunen annonserer den vedtatte planen må forslagsstiller sende inn:

  • vedtatt plankart med vedtaksdato (pdf/sosi-format). Er plankartet vedtatt av bystyret med endringer må det leveres revidert plankart (pdf/sosi-format)
  • vedtatte bestemmelser med vedtaksdato (pdf og word-format)
  • revidert planbeskrivelse

 

Plandokumentenes form og innhold

Plankartet

Plankartet skal settes opp i henhold til Kommunal- og moderniseringsdepartementets veiledere. Veilederne er basert på Sosi-standarden, og det er et krav at digitale plankart leveres etter nevnte standarder. Sosi-filer skal være projisert i EUREF/ETRS 89 UTM sone 32. Planen  kan ikke fremmes politisk før kravet er oppfylt.

Bestemmelsene

Bestemmelsene formuleres på en entydig og etterprøvbar måte. Det er unødvendig å sette krav som er sikret av annet lovverk. Bestemmelsene bør følge nasjonal mal for planbestemmelser.

Planbeskrivelse

Planbeskrivelsen skal beskrive planens formål, hovedinnhold og virkninger, samt planens forhold til rammer og retningslinjer som gjelder for området. Visse planer krever en særskilt vurdering og beskrivelse -  konsekvensutredning - av planens virkninger for miljø og samfunn. Krav om konsekvensutredning blir gjennomgått på oppstartsmøtet.

Krav om 3D-modell ved regulering

Planavdelingen utarbeider 3D reguleringsplaner for nesten alle innsendte reguleringsplaner. 3D-modellene blir laget fra angitte byggegrenser på plankartet, maks tillat byggehøyde, utnyttelsesgrad og planeringskvote. Dette gjør planavdelingen sammen med avdeling for geodata, og det krever ikke ressurser fra forslagsstiller. 3D-modellene fremstiller reguleringsplanen med volumbokser av planlagt utbygging. Dette gir både saksbehandler og andre parter et bedre grunnlag for å vurdere og forstå planen. 

I enkelte saker vil kommunen kreve at det sendes inn BIM-modell sammen med planforslaget. En BIM-modell er en konkret bygningsmodell av planlagt utbygging. Det vil for eksempel være svært aktuelt å kreve at forslagsstiller utarbeider dette  i sentrum eller i eksisterende tett bebygde områder. (fortettingsplaner)

Hvorfor ønsker kommunen 3D-modeller?

3D-modeller gir berørte, saksbehandlerne og folkevalgte en mulighet til å forstå kart, tegninger og illustrasjoner gjennom en virkelighetsnær opplevelse. Ved bruk av 3D-teknologi kan byggeprosjekter visualiseres allerede i planleggingsfasen.

Dette gir større forståelse for konsekvenser av et planforslag og et byggetiltak. I tillegg vil analyse- og vurderingsverktøyet kunne gi bedre beslutningsgrunnlag for folkevalgte. Et verktøy som kan visualisere virkeligheten kan også være med på å skape en bedre kommunikasjon og samarbeid mellom fagfolk i kommunen, naboer, politikere og andre berørte parter.

Hva bruker kommunen 3D-modellen til?

  • Volum- og høydestudier sett i forhold til eksisterende bebyggelse og omgivelser.
  • Enkle sikt-, sol- og skyggeanalyser.
  • Kommunikasjonsverktøy for visualisering av planforslaget til politisk behandling og overfor berørte parter.
  • God samhandlingsløsning for tverrfaglige diskusjoner og møter, se konsekvenser i forbindelse med klima, miljø, vern, farer, kulturminner med mer.
  • Kontroll og utdypende studier av innleverte illustrasjoner/bilder fra forslagsstiller.

Hjemmel

Med hjemmel i plan- og bygningslovens § 2-1 og kart- og planforskriftens § 9 kan vi kreve at planfremstillingen suppleres med nødvendig perspektiv- eller volumillustrasjon for å få en bedre forståelse av planen. 3D-modeller anbefales som en del av planforslaget.

Praktiske krav til utbygger 

Når skal 3D-modellen leveres?

På oppstartsmøtet med kommunen blir det avklart hvilke krav som gjelder, samt når og hvor 3D-modellen skal senes inn. Kommunen skal ha en 3D-modell ved innsendelse av planforslag til 1. gangs behandling, og ved behov skal den oppdateres ved sluttbehandling. Modellen kan også oppdateres ved behov underveis i planprosessen.

Tekniske spesifikasjoner

3D-modellen skal følge spesifikasjonene som er listet under. Dette bidrar til at modellen blir plassert riktig i terrenget.

  • Datum og koordinatsystem: EUREF 89 UTM sone 32
  • Vertikal datum (høydereferanse): NN2000
  • Presisjon: Meter (m), med inntil 3 desimaler
  • Type 3D-modell: Objektbasert

Filformat

Vårt primære format er IFC eller Revit. Dersom du har spørsmål eller utfordringer tilknyttet filformat, kontakt planavdelingen eller geodataavdelingen i kommunen.

  • Leveranseformat: IFC eller Revit

Innhold i 3D-modellen

  • Detaljeringsnivå: 3D-modeller og BIM-filer varierer i detaljeringsgrad. Vi ønsker skallet av bygningsmassen, slik at vi ser byggenes omfang og størrelse i forbindelse med omliggende terreng. Etasjeinndeling er også hensiktsmessig. Vi ønsker imidlertid ikke detaljer på nivå med dørhåndtak, interiørelementer og lignende. Slike detaljer skal ikke tas med i eksport av IFC-filen.
  • Terreng: I utgangspunktet ønsker vi ikke at 3D-modellen eller BIM-filen skal inneholde terreng. Vi ønsker oss selve bygningen isolert. Dersom terrenget kan isoleres fra bygget, kan det eventuelt legges ved. Dersom det er planlagt større terrenginngrep, er dette hensiktsmessig.

Kontroll av 3D-modellen/BIM-filen

Når kommunen mottar 3D-modeller eller BIM-filer, vurderer vi modellen i sammenheng med sine omgivelser i et kartsystem (GIS). Dette er noe annerledes enn å studere BIM-filen alene. Derfor er det viktig å dobbeltsjekke at 3D-modellen/BIM-filen har riktige geografiske referanser, slik at den blir plassert riktig i terrenget.

I tillegg til koordinatsystemet, dobbeltsjekk at datumet er satt riktig (ikke WGS84 men EUREF89). Dersom en bruker et lokalt koordinatsystem når en tegner BIM-modellen, må dette konverteres til riktig koordinatsystem og datum før eksport til IFC. Eventuelt må koordinater kunne oppgis for modellens nullpunkt.

Kontaktinformasjon

Dersom du har spørsmål angående leveranse av 3D-modeller, kontakt planavdelingen eller geodataavdelingen i kommunen:  

Geodataavdelingen: Mette Katla Austad
Planavdelingen: Klara Malene Bjørkli

Risiko- og sårbarhetsvurdering (ROS)

Risiko- og sårbarhetsvurdering (ROS) skal gjennomføres for hver plan etter mal for Risiko- og sårbarhetsanalyse (DOCX, 51 kB) eller tilsvarende.  Medfører planen risiko for uønskede hendelser må det i planforslaget defineres tiltak som reduserer risikoen.

 

Kart og planer i Arendal kommune

Kommunedelplaner

Oversikt over alle kommunedelplaner

  • Agderparken nord
  • Barbu
  • Bevaring
  • E18 Dørdal - Grimstad
  • E18 Tvedestrand - Arendal
  • Grønnstruktur
  • His bydelssenter
  • Kommunedelplan klima- og energi
  • Kommunedelplan for kulturminner
  • Kultur 2017-2020
  • Landbruk
  • Myra - Bråstad
  • Sentrum
  • Småbåthavner
  • Sykkeltrafikk i Arendal
  • Tidlig innsats - for bedre levekår 2023
  • Trafikksikkerhet

 

Endringer i vedtatt plan

I henhold til loven kan det gjennomføres endringer av vedtatte reguleringsplaner (pbl § 12-14).

Kontakt kommunen

Arendal kommune ber om at forslagsstiller tar kontakt med kommunen før berørte parter varsles om endringen. 
Kontakt planavdelingen.

Varsle berørte parter

Etter at kommunen har gitt sin vurdering av saken kan forslagsstiller varsle berørte parter, med kopi til Arendal kommune. Forslagsstiller er ansvarlig for å gjøre dette. 
Til varslingen ber vi om at kommunens mal for endringsbeskrivelsen (DOCX, 26 kB) (planbeskrivelse) brukes. Endringsbeskrivelsen skal vise gjeldende situasjon, beskrivelse av endringen, og situasjon etter endring.

Forslag sendes til kommunen

Etter varslingens frist er utgått sendes forslaget, sammen med følgebrev med opplysninger om bakgrunn og beskrivelse av foreslått endring, konsekvenser av endring, hvem som har fått nabovarsel, eventuelle mottatte merknader, samt forslagsstillers svar på eventuelle merknader, til kommunen sammen med følgende dokumenter:

  • ferdig utfylt endringsbeskrivelse/planbeskrivelse (word og pdf)
  • innkomne merknader til varselet
  • plankart (pdf.og sosi)
  • eventuelle endringer i bestemmelser (word)
  • liste over varslede parter


Les mer 

Kontakt oss

Ansatte i planseksjonen
Direktenummer og ansvarsområde
Sentralbord tlf: 37 01 30 00
 

Besøksadresse
Sam Eydes plass 2
4836 Arendal

Postadresse
Arendal kommune
Enhet/avdeling
Postboks 123, 4891 Grimstad